记者丨李惠琳 谭璐五八策略
编辑丨谭璐
1350 亿资产的大悦城地产，或告别资本市场。
7 月最后一天，其董事长姚长林签发了一则公告，董事会决议，回购公司股份，并撤销在香港联交所的上市地位。
这家商业地产巨头，已在港股上市 12 年。
为达成私有化，出价不菲。此次回购涉及股份总数 47.3 亿股，代价最高约 29.32 亿港元，完成后全部注销。
交易完成后，大悦城地产将几近全资并入母公司大悦城控股。至此，中粮系两家地产平台，由"分点作战"变成"抱团取暖"。
资本市场反应积极，8 月 1 日复牌，大悦城地产大涨 45.95%，市值飙涨至 77 亿港元。
溢价回购
这笔大交易核心操盘人，是姚长林。
2024 年中，姚接任大悦城控股、大悦城地产的董事长，此前他在中粮系工作 20 多年。一上任，就承担着破局的重担。
大悦城地产，本身是大悦城控股的并表子公司，也是其商业板块的重要组成部分。
旗下拥有或管理 32 个大悦城、大悦汇等商业项目，以及三亚亚龙湾瑞吉度假酒店、三亚美高梅度假酒店、北京华尔道夫酒店等奢华酒店。
在 6 月初的股东大会上，姚长林坦言，此刻要审时度势，积极制定经营政策，应对市场变化。
话音落下不到两个月，他就有大动作。
此次回购股份，涉及大悦城控股、得茂以外的所有股东所持股份，占总股本的 33.24%。
大股东的出价，为每股 0.62 港元，较公告前一个交易日的 0.37 港元股价，溢价 67.57%。
私有化公告前，大悦城地产股价长期低迷，在 0.3 港元上下浮动，市值徘徊在 50 亿港元。
大股东认为五八策略，在当前市况，其对股东有一定吸引力，而其出手私有化，是基于大悦城地产"流动性承压"。
"过去数年，公司股价一直较每股资产净值折让，整体流动性偏低，限制了从资本市场筹集资金的能力。"
公司公告称，上市地位难以提供足够的境外融资支持，预计将来亦不会有实质性改善。
过去两年，大悦城地产的融资现金流净额连续两年为负，2024 年末，这个数据为 -44 亿元。
截至去年末，其净资产有 162 亿元，每股净资产为 2.63 港元，股价也确实低估。
合二为一
对于姚长林为首的董事会而言，私有化更深层的原因，与公司的战略考虑有关。
这个香港上市主体的前身，是中粮集团的商业地产平台。2013 年，以"中粮置地"之名登陆港交所，后更名为大悦城地产。
2019 年，中粮系启动重大资产重组，A 股上市平台大悦城控股，收购大悦城地产的控股权，由此充分参与后者的经营决策，实现两大平台的整合。
姚长林身兼两家公司的董事长，然而，不同上市平台造成的内部治理藩篱，对公司的发展形成掣肘。
公告指出，由于受大悦城控股的控制，目前的架构增加了公司治理的复杂性，并阻碍了决策效率。
如果合二为一，将缩短决策周期，提高营运效率，降低相关成本。
"作为私人公司，在制定长期战略决策方面，具有灵活性。"大悦城地产称，其业务策略、重大投资及资本营运，将不再受限于董事会或股东大会批准。
对于母公司，也是一重利好。
协议安排生效后，大悦城控股的持股比例，将从 64.18% 增至 96.13%，权益进一步增厚，有利于提升归母净利润。
这几年，大悦城控股处于业绩低谷。
2022-2024 年，累计亏损超过 70 亿元。2025 年上半年，预计扭亏为盈，盈利约 0.8 亿至 1.2 亿元。
相比之下，大悦城地产较为稳定，2024 年净赚 7.79 亿元。私有化后，其收益将全额注入母公司，显著改善后者的财务表现。
据称，这笔交易的资金来源，为大悦城地产的内部资源及外部债务融资。
截至 2024 年末，其负债总额为 735.78 亿元，其中，一年内的应付账款、其他应付款、银行借贷等近 164 亿元，账上现金有 191 亿元。
公司方面强调，本次交易尚存在不确定性，需满足或豁免若干条件后方可生效。
加强协同
对于姚长林来说，将大悦城地产纳入母公司，也有利于加强业务协同。
大悦城地产的商业资产，极具价值。
母公司在全国布局的 44 个商业项目中，去年购物中心销售额就达 401.3 亿元，同比增长 16%，大部分由大悦城地产贡献。
姚长林治下，大悦城地产的业绩在 2024 年已经回暖，营收大涨近五成，达 198.31 亿元。
这个香港上市平台的业务，包括投资物业、物业开发、酒店经营、管理输出等四个板块。其中，物业开发占大头，去年收入高达 145 亿，占总收入超过七成。
大悦城地产，开发、经营和管理着大量城市综合体，其物业年租金超过 40 亿，现金流平稳，且毛利率保持在 76% 的高位。
这些购物中心主要分布在一线和核心二线城市，运营表现强势，北京西单大悦城、北京朝阳大悦城、天津南开大悦城等，平均出租率均在 97% 以上。
6 月初，姚长林在香港出席大悦城地产的股东会，会后与在场股东交流了十来分钟。
姚长林
"我们在 2024 年，把商业提升到了更加重要的地位……确立了 1123 的战略体系。"姚长林说。
" 1123 战略体系"的第一个 1，就是提升商业的引领地位，助力公司穿越周期。
今年 6 月，公司已将商业管理中心调整为商业事业部。大力发展商业板块，管理层可能还有资本运作的考虑。
2024 年 9 月，华夏大悦城商业 REIT 于深圳证券交易所上市交易，募资 48 亿元。
姚长林公开评价，此操作打通了"投融建管退"业务闭环，使资本循环更加顺畅。
若能挖掘协同潜力五八策略，姚有望带领这家商业巨头，强化经营能力，释放出其资产价值。
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